상가임대차보호법 이란? 우선변제권 권리금

 

"상가임대차보호법" 이란?

상가임대차보호법은 상가의 건물 임대차에 관해 민법에서 국민의 경제적 생활 안정을 보장하기 위해 만들었으며 임차인의 보호를 법률적으로 강화한 것으로 상가건물 임대차에 대한 특례 규정을 하고 있습니다. 

 

• 특례 규정

1. 임대차 기간의 보장 2. 차임 연체에 따른 해지 특례 3. 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 4. 대항력의 부여 5. 보증금의 우선 변제권 인정 6. 권리금 회수 기회 보호  등 이 있습니다.

 

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적용 법위

이 법은 상가건물 즉, 사업자등록의 대상이 되는 건물로써 임대차에 대하여 적용된다. 하지만 대통령령으로 정한 보증금액을 초과한 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다. 2018년 1월 26일 이후로 채결, 그리고 갱신된 임대차의 경우 지역별 보증금액 한도 이하일 경우에만 상가임대차보호법이 적용됩니다.

 

•  지역별 보증금액 한도

서울 특별시 과밀억제권역(서울시 제외), 부산광역시 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시   그 밖의 지역

9억 원 6억 9천만 원 5억 4천만 원 3억 7천만 원

 

하지만 지역별 보증금액 한도를 초과 하더라도 제2조 3항에 의해 일부 규정은 적용됩니다. 그러므로 자세히 알아보시는 것이 내 자산을 지키는 방법일 것입니다.

 

• 적용 제외 항목은...

일시적 사용을 목적으로 한 임대차가 명백할 경우 적용되지 않습니다.

 

 

특례 규정의 내용 정리

• 임대차기간보장

제9조를 보면 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 단 임차인은 1년 미만 기간의 유효함을 주장할 수 있으며 임대차 기간 종료의 경우도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 그 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

• 계약의 갱신

임대인은 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 사이 임차인이 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유가 없이는 거절하지 할 수 없습니다. 하지만 아래 내용에서 하나라도 적용되면 거절할 수 있게 됩니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 요구할 수 있습니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서만 증감할 수 있습니다.

 

• 대항력 부여

임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

그러나 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸되지 않습니다.

• 우선 변제권

대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

그러나 보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우, 즉 우선변제권이 유지될 수 없어는 경우를 위하여 임차권등기명령 제도가 마련되어 있습니다.

 

임차권등기명령 신청.pdf

0.41MB

 

 

 

• 권리금 회수기회 보호

권리금이란 임대차 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 영업상의 노하우 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이 임차인에게 보증금과 차임 이외에도 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 이 권리금 회수 기회 보호 등에 관한 규정들은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용됩니다.

 

 

상가건물 임대차보호법.pdf

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